原标题：房屋评估报告的5个“大坑”，被征收人能准确识别吗？

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■本文作者：姜卫星 北京在明律师事务

导读：实践中，房地产价格评估机构出具的被征收房屋评估报告是对被征收人进行补偿安置的重要依据。很多被征收人一看到房屋评估报告中较低的评估数额就会觉得非常气愤，但却不知较低的评估数额往往是征收方及评估机构在房屋评估报告形成过程中挖下的几个“坑”导致的。本文 ，在明律师带你快速解读这些人为因素，让被征收人有所准备，顺利维权。

坑一：评估机构仅进行了房屋外围测量估测，而并未入户

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条之规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

在明律师认为房地产价格评估机构对被征收人的房屋进行调查勘丈时，被征收人未在场，房屋评估机构仅是进行了外围测量估测，室内室外装饰及附属物并未作登记，评估机构依据外围估测的数据作为对被征收房屋价值的评估参考，由此作出的评估结果显然不合理。这也就是一些被征收人在根本没见过估价师上门的情况下直接收到评估报告的原因所在。根据《办法》规定，除非被征收人拒绝实地查勘，否则这种情况的出现就是不合法的。

坑二：《房屋估价分户评估报告》无评估方法、无注册房地产估价师合法签字

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款之规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。第十七条第二款规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

在明律师认为评估机构出具的《房屋估价分户评估报告》，如果无评估方法描述、无两名以上注册房地产估价师签字则不符合上述法规规定，评估机构的评估程序明显违法。实践中，签字这个环节是被征收人需要着重进行审查的，冒名顶替代签、伪造签字的情形并不鲜见。而评估方法的选择则会直接影响到评估结果的多寡，这一点被征收人一定要予以特别留心。

坑三：评估机构直接采用抽号的方式选定，剥夺被征收人的选择权

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第4条之规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

在明律师认为征收方未组织被征收人对评估机构的选定进行协商，或通过多数被征收人决定选定的程序，而直接采用抽签、摇号方式选定评估机构的，其评估机构的选定程序均不符合法律规定。

这里需要补充的一点是，选定评估机构的时间590号令并无直接规定。若各地方有具体的评估办法，则依据地方性规定操作；若无更进一步的规定，则评估机构的选定工作可以在房屋征收决定公告前进行。实践中，各地一般都有相对详细的评估机构选定办法，在维权中被征收人还要注意关注自己所在地区的具体规定。

坑四：被征收房屋有两层，评估机构却只对第一层房屋进行评估

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条之规定，房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

据此，在明律师认为评估机构出具的《房屋估价分户报告》应当是对房屋全部面积所进行的估价，在征收方没有提供充分依据证明涉案房屋的第二层系违法建筑的情况下，评估机构不得仅对第一层进行评估而完全忽视二层、三层的存在。实践中存在的大量“部分违建，全部不予补偿”的现象显然侵害了被征收人的合法权益，需要引起广大被征收人的高度重视。一旦自己的评估报告出现这一漏洞，被征收人要及时收集第二层建筑系合法建筑或依法应当予以适当补偿的证据，并在针对评估报告的复核、专家鉴定中明确提出这点。

坑五：预评估结果直接作为评估结果生效

在一些棚户区改造、旧城改建类项目中，往往采取预征收、模拟签约程序。此时相伴相生的就会有预评估这样的环节，即在房屋征收决定作出前实施的评估。需要指出的是，这类程序顺序的变化从严格意义上讲缺乏法律层面的依据，带有很强的政策性和不可控风险。被征收人在接受预评估时一定要提高警惕，一是要按正式评估的步骤、程序严格要求，二是要明确要求征收方进行正式的评估，而不得轻易同意其将预评估结果直接作为评估结果加以使用。对于征收方声称“只是进行模拟评估，存在一些问题可以先搁置”的说辞要坚决拒绝，不要在相关文件上轻易签字，并注意对沟通过程进行录音留存证据。

在明律师最后想提示广大被征收人的是，针对房屋评估报告可能出现的问题，我们要及时向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的及时向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。必要时，可考虑自行委托业内口碑较好的房地产价格评估机构进行自行评估，将评估结果作为证据提交至法院。当然，对于明显违法的评估行为，被征收人有权向当地住建部门直至住房和城乡建设部申请查处。最后，不要忘了通过诉征收补偿决定的最终方式针对评估结果进行救济。